南京买房可以江宁何必其它?

时间:2019-08-31 17:38       来源: 未知

  比如同样是奔驰,S瞧不上E,E又瞧不上C,而在迈巴赫600看来,在座的各位,都是买菜车。

  而放眼南京楼市,所谓鄙视链也无处不在,譬如“买什么江宁”、“买什么江北”、“买什么城东”……而无论这种鄙视链有没有学术逻辑、有没有科学依据,今天的市场现实就是——曾经低看的板块,如今也高攀不起了。

  江宁,南京最神奇的存在,如果说,南京哪个区靠着强劲经济数据为自己杀出一条血路,江宁敢说自己是第二,没有谁敢称自己第一了。

  在1990年,江宁的经济数据,跟溧阳一个档次,比苏北大丰、射阳还差一条街,更不用说江阴、常熟及杭州的萧山。

  但最近十几年来,江宁区经济发展大跨越,尤其撤县设区几年,名义增速经常高于30%,所谓爆发式增长,就是每年增长20%以上,而且要持续5年以上,这样的发展才能跨越,没错,江宁正是如此。

  2000年12月,经济发展总量和工业规模在南京均已遥遥领先的江宁县,正式宣布撤县设区。自此,江宁在南京的作用越来越举足轻重,并成为南京经济的压舱石和稳定器。

  2018年,江宁区GDP产值2135.94亿元,绝对的南京第一,江北新区虽奋力追赶,但仍有较大差距。

  江北新区比较特殊。为了照顾核心区,直管区范围做了调整,六合、浦口最好的地段,都被直管区圈走了。直管区的数据爆发式增长,但代价就是六合浦口不行了,数据直接腰斩。

  这个数据并不能说明直管区的速度有多块,主要是拿了六合、浦口的存量。可以想象,未来六合浦口两个区的数据,还需要继续为直管区服务,因为直管区代表业绩,当然,直管区本身的发展也会很好,两方面因素都要有。

  也因为江宁区的卓越表现,在2018年,江宁被评为江苏第一强区,而若干年前,江宁的数据可有可无。

  而在长三角各个城市的竞争中,强县固然重要,但随着县改区的逐步进行,很多县已经不存在了。有没有强区,往往是城市竞争的胜负手!

  在长三角,我们经常拿出来对比的强区,除了上海外,二三线城市常常拿来对比的是南京江宁区、杭州萧山区、苏州园区。其中园区不是行政区,在评选过程中往往被忽略掉。江宁、萧山,再加上最近比较火的余杭区、江北新区,是当前长三角经常拿来对比的对象。

  2019年上半年,江宁区完成地区生产总值1150.3亿元,稳居苏南第一方阵,领先南京各区,与杭州余杭区在伯仲之间,继续超过萧山区。

  当然,作为全能选手的江宁,又岂止是只有一个经济数据让人激动?!作为南京的“定海神针”,江宁区自有其一番支撑:

  当然,除了人口、产业、经济数据的支撑,江宁的商业,也让江宁的伙伴们倍感骄傲,因为“在江宁,何必新街口?”。

  江宁百家湖,从前你对它爱答不理,现在它让你羡慕不已。这里是江宁开发区核心区域,是被公认的除中华第一商圈“新街口”外,第二个具有相当影响力的商圈。

  百家湖商圈,经营总面积达80万方,成为仅次于新街口的南京“第二商圈”,服务半径覆盖江宁主城区和开发区在内的200多个社区,消费人口150万,年商业购买力达80亿元。

  2015年7月,江宁金鹰开业。2016年2月,2500平南京最大ZARA店开业,标志着江宁金鹰的快时尚品牌阵容初具规模。

  2016年9月28日,由“MALL姐”吴正梅操盘的景枫KINGMO开业。

  2019年四季度,龙湖江宁龙湾天街即将开放,丰富百家湖商圈的业态,打造了1500平米下沉广场免费开放式亲子乐园其中,UNIQLO江苏首家旗舰店将进驻。

  2015年7月,江宁金鹰开业。2016年2月,2500平南京最大ZARA店开业,标志着江宁金鹰的快时尚品牌阵容初具规模。

  2016年9月28日,由“MALL姐”吴正梅操盘的景枫KINGMO开业。

  2019年四季度,龙湖江宁龙湾天街即将开放,丰富百家湖商圈的业态,打造了1500平米下沉广场免费开放式亲子乐园其中,UNIQLO江苏首家旗舰店将进驻。

  经济好了,人口多了,产业牛了,商业做大了……江宁楼市版图也在发生着猛烈的变化。没错,江宁越来越好,置业版图也越来越广阔。

  从青龙地铁小镇、麒麟、汤山、青龙山到东山、九龙湖、百家湖、三山、淳化、正方新城、禄口、江宁滨江,N个板块,合力组成了一个大江宁组团。

  在南京2035城市发展和规划蓝图中,江宁东山新市区、柘塘、滨江、汤山、禄口和淳化晋升为“南京新副城”。

  从时间推移来看,江宁,活脱脱的演绎出一个板块如何升级的,在1990年及以前几乎就没有什么开发。

  新的板块正在迅速上线,“老板块”也依旧闲不下来,更加“加密”发展,房价就是明显的体现,因为越来越高攀不起。

  新房由于限价,不能反映房价现状;我们依照二手房成交价做出区分,围绕百家湖新形成的房价阵营,可分两个区间:

  主要以百家湖、小龙湾、九龙湖作为代表,次新房如朗诗玲珑屿,小三房成交均价在4.1-4.3万/㎡,龙湖春江郦城成交均价在3.9-4万/㎡左右,万科金域蓝湾成交均价在3.7-3.9万/㎡。

  以江宁东山、竹山路、上秦淮等区域作为代表,次新房如旭辉九著,成交均价在3万/㎡左右,翠屏诚园,成交均价在3.2-3.4万/㎡之间。另外,东渡青年城最近房价正在上扬,预计很快将破3万/㎡。

  作为江宁房价高点的江宁核心区域,房价是对板块最好的体现,江宁房价有自己的支撑:

  很多人嘴一歪,江宁也有学区?除了鼓楼都是渣渣。这部分人可以思考一下:为何江苏其他城市都在抱怨南京高考成绩不堪一击,但不妨碍拉力琅学区房过10万呢?什么原因?独立性。南通成绩再好,南京人不可能把孩子都送到南通读书。

  类似,很多人两口子在江宁上班,鼓楼学区虽好,但来回上班确实不方便啊。正好江宁搞了名校分校,先呆着试试。

  优秀生源留下来很大一部分,自然有人接盘。另外,辅导班也越开越多,这也反映,更多家庭已经沉浸在江宁。

  如今的百家湖、九龙湖,去看看就知道了,在这个地方住,很惬意。虽谈不上什么宇宙中心,但人气、商业、交通配套,要什么有什么。

  虽然没有太多明星项目宣传,但江宁去年以2000亿GDP继续称霸南京。阿里、京东、大众、福特、长安、南瑞、中软……经济实力不错,这反映到普通人手里,就是家境越来越殷实。

  因为限价新房的缺少,也让二手房更添底气。这个板块,新房二手房形成闭环,对买房人并不友好,因而房价很坚挺,坚挺也意味着无水分,保值效应明显。

  我们算了一笔小账,入住江宁核心区域,最低门槛,起码是3万/㎡单价,总价最低也得250万,高的线万了。

  买老房子,可能面临无电梯、无品质、房龄老,居住舒适度差;买次新盘,按现在江宁头部板块的房价门槛,普通家庭可能12个钱包都不够,房东心态也很稳,并不会轻易让你捡漏。

  虽然房价让人心碎,但是,我们在踩盘时,意外发现一个福利盘,买房人可以重点关注,这家楼盘就是位于百家湖商圈2公里的武夷绿洲商业广场。

  江宁核心区域超级大盘武夷绿洲想必许多人都知道,武夷绿洲商业广场则是武夷绿洲最后一期项目,是65年产权的公寓项目。

  项目总高20层,1-3层为商业,4层为物业用房,5-14层是3.2米的平层公寓,15-20层是4.8米挑高公寓,为65年产权公寓,建筑面积约63、76、88、91、105㎡,毛坯交付,平层放风价19700-24000元/㎡,挑高放风价25200-29500元/㎡。

  项目仅有278套,数量有限,非常稀缺,如今已有大量买房人想买,估计开盘将会摇号。这个价格暂时只是开发商对外的放风价格,最终还得看政府审批,可能还会有惊喜。

  武夷绿洲商业广场最小户型建筑面积约64㎡,放风价19700元/㎡起,总价127万起,首付最低38万即可入手。

  127万,住在百家湖商圈旁?这个价格,现在在禄口、正方新城都难买到一套,不是在做梦吧?还真不是,当然,这点我们得感谢新房限价,不然上哪儿捡便宜去?

  所以在百家湖、九龙湖上班的外地年轻刚需,家底不是特别殷实的,但又想上车的,这个盘,可以重点关注。

  注意,武夷绿洲商业广场是可以落户的,从属性上来看,它是65年产权公寓,这是南京市场的特殊产品,比普通住宅产权少5年,但可以落户口,适龄儿童可以在施教区上学。从购房成本角度来看,最低3成首付,可以使用公积金贷款,最高贷款30年。

  举例,我买下一套武夷绿洲商业广场建筑面积约64㎡房源,总价127万,首付38万,只需贷款89万。

  而南京目前公积金新政,是首套房家庭最高贷款100万,这么一算下来,小夫妻用两人每月的公积金,足够冲抵房贷,也不会影响生活质量。

  而40年产权的公寓属于商住房,不能落户,无学区。只能纯商贷,首付最低5成,最高只能贷款10年,利率一般上浮20%-30%,水电费按商业标准收费,水电费较高,物业费也高。

  我们也了解了一下,武夷绿洲商业广场在谭桥小学和开发区学校初中部学区范围内,其中中学学区与江宁高端盘朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾一样,生源质量好,小孩上学不用愁。

  今年8月,地下工程完工,预计2020年中心投入使用。未来竹山路站地铁换乘中心有地下三层,地上两层。值得一提的是,地面有部分将建设成开敞式的休闲广场,供市民休闲娱乐。

  此前曾盛传将由华润打造,虽然还没有推出市场,但最终势必是有实力的房企来打造,直接利好周边如东渡、武夷绿洲商业广场业主。

  城建利好对于房子未来的出手和溢价空间,有着非常重要的作用。目前这两大彩蛋还未释放,也只有业主,才能真正享受到共享它的果实了。

  除了64㎡的平层和挑高公寓外,武夷绿洲商业广场还有76、88、91㎡等多种平层和挑高户型满足不同客群的需求。

  除了有适合年轻刚需入住的首套房户型面积设置,武夷绿洲商业广场还有适合一家三口、三代同堂居住的挑高户型。购买挑高公寓从底层面积算起,可设计成两层,具有买一层送两层的优点,实际面积远远超过使用面积。

  所以,选择挑高公寓,其双层设计也会让家的空间功能性更多。如果考虑投资,双层设计,也可以多户出租,收益也是翻倍的。

  举个例子,5楼业主可以在大堂和停车场刷卡到达5楼,而除5楼业主之外,其他人无权通过电梯到达5楼,这在很大程度上保证了业主的安全和隐私。

  具体来看,一楼大厅,地面是雅士白瓷砖,墙体是雅士白瓷砖刚挂,局部雅士白大理石和木作饰面,顶部是纸面石膏板吊顶。

  在公共标准层的地面全部是原有地砖,电梯处墙面是雅士白瓷砖,顶面是纸面石膏板,核心筒过道处墙面是超白钢化烤漆玻璃。

  业主入户侧墙面是部分木作和大面积硅藻泥,过道顶部是纸面石膏板和穿孔吸音铝板。

  平常如果要出门逛街,2站地铁就能抵达百家湖,无论是金鹰、景枫KINGMO,还是21世纪太阳城,都近在咫尺。而未来,随着竹山路商业的开发,家门口也是大型商超,很惬意。

  据了解,目前周边如东渡国际青年城,二手房成交均价破29000元/㎡,距离3万/㎡仅一步之遥,而与其同一地段的武夷绿洲商业广场平层放风价19700元/㎡起,房价倒挂高达至少8000元/㎡。对于年轻刚需来说,何不抓紧时间去现场了解一下呢!

  当然,最后还是要提醒一下意向网友,买了房之后要记得继续努力,置换更大的房子,不过考虑到周边交易频繁,未来出手也会更容易,其余就要靠你们的拼搏了!

  为了方便大家了解武夷绿洲商业广场的最新项目信息,包括开盘信息、开盘时间、最新登记信息,我们也开设了购房讨论群,感兴趣的网友可以扫码进入!返回搜狐,查看更多